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　　年初，两会《政府工作报告》定调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，4月中央政治局会议对前期政策取得的效果做出肯定，指出“持续巩固房地产市场稳定态势”；随着二季度市场出现转弱迹象，6月13日，国常会重申“更大力度推动房地产市场止跌回稳”；8月国务院第九次全体会议上，李强总理再提房地产，强调“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”；12月李强总理召开专题学习会指出“要深入实施城市更新行动，把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来”；12月中央经济工作会议强调“着力稳定房地产市场”，为2026年楼市定调，“稳楼市”依然是2026年政策目标，从“止跌回稳”转向“着力稳定市场”，更加强调房地产市场的平稳运行。

　　2026年是“十五五”开局之年，中央经济工作会议对2026年经济工作进行全面部署，强调要坚定信心，实现“十五五”良好开局。房地产作为最大的内需之一，2026年在扩大内需方面仍将发挥重要作用，“着力稳定房地产市场”目标表明各项政策措施有望继续落实，近期中央财办有关负责人在接受采访时，明确了2026年稳楼市举措，提出从供需两端发力稳市场，供给端要严控增量、盘活存量，需求端要采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求。近日全国住建工作会议进一步部署“着力稳定房地产市场”工作，供需两端政策均具备发力空间。

　　中央财办有关负责人强调“合理把握房地产发展新模式各项基础制度出台时机”，全国住建工作会议中关于现房销售的表述不再提及“大力”“有力有序”，预计现房销售制度的推进将更加注重节奏，渐进式推进或是大方向，预计2026年更多库存量大的城市或区域将率先作为试点推进现房销售。对于部分库存量较小的地区来说，现房销售后新增供应将减少，或影响市场供需平衡，这些地方更需要地方政府进行精准把控推进节奏和力度。同时加快完善适用于现房销售模式的房地产融资制度等，也有助于推动期房销售逐渐向现房销售转型。

　　两会《政府工作报告》指出“发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险”；6月13日国常会指出“多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”；10月《“十五五”规划建议》强调“统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险”；12月中央经济工作会议通稿中房地产内容位于“积极稳妥化解重点领域风险”任务中，表述由2024年的“有效防范化解”调整为“积极稳妥化解”，表态上更为积极，其中化解房地产风险仍是化解风险的首要任务。

　　2025年，中央在多次提及限制性措施、释放需求，两会《政府工作报告》指出“因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”，8月国务院会议强调“多管齐下释放改善性需求”，10月《“十五五”规划建议》中提出“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”，12月中央经济工作会议再次强调“清理消费领域不合理限制措施”，中央财办在解读时强调“需求端要采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求”。而房地产作为国内最大的内需之一，清理不合理限制措施，对于扩大内需也将发挥重要作用。近日全国住建工作会议指出“城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化房地产政策，支持居民刚性和改善性住房需求”，鼓励地方用足用好调控自主权，供需两端政策均具备优化预期。

　　当前多数城市已全面放开限制性政策，2025年调减限制性政策主要集中在核心一二线月以来，北京、上海、深圳相继优化调整限购政策，如北京符合条件的居民家庭，在五环外购房不限套数；上海符合条件的居民家庭在外环外购房不限套数，9月19日上海青浦区针对人才放松限购政策，明确社保/个税未满1年的非本市户籍家庭可通过人才绿色通道申报购房资格；深圳收窄限购区域，盐田区、大鹏新区放开限购，符合条件的居民家庭在非核心区购房不限套数，社保/个税不满1年的非本市户籍居民家庭，在非核心区购房限购2套；信贷政策方面，长沙、河南等多地多孩家庭可核减住房认定套数，上海、深圳明确在利率定价机制方面不再区分首套和二套住房；核心城市相继放松或取消限售，今年以来，重庆、成都、苏州等地相继调整限售年限乃至取消限售，目前在重点一二线城市中，上海、杭州、北京部分房源仍执行限售。

　　2025年，中央及监管部门多次发声并落地政策，推动收购存量商品房及收回收购存量闲置土地。针对收购存量商品房，3月民生主题记者会上，住建部部长倪虹明确要扩宽收购存量商品房的用途；4月15日，国务院总理李强在北京调研时指出“收购存量商品房用作保障性住房，是促进房地产市场止跌回稳、保障和改善民生的重要抓手。要落实好各项相关政策，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，并及时研究推出新的支持措施”；4月25日，中央政治局会议指出“优化存量商品房收购政策”；12月全国住建工作会议进一步强调“推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等”，扩展了收购存量商品房的用途范围，有利于提升市场机构参与积极性。

　　从落地效果来看，部分地区收购初见成效，但仍有发力空间。据广东省住建厅披露数据，截至7月末广州、深圳、佛山、珠海等4个城市已完成4个项目共1377套的存量商品房用作保障性住房项目收购工作，收购金额14.43亿元，11月广州安居集团发布通知，指出将常态化向社会征集符合条件的房源进行收购；据广西自治区披露，截至9月初广西累计收购2.92万套存量商品房用作保障性住房。根据中指不完全统计，2025年以来，浙江、四川、山东、湖南等多省市，先后发行合计约43亿元专项债券用于收购存量商品房用于保障性住房。另外，今年以来，多地大学陆续收购存量商品房用作学生宿舍，如2月湖北大学收购352套存量商品房用于学生宿舍，9月合肥工业大学、中南大学、中国矿业大学相继发布公告，拟出资收购存量商品房用作学生宿舍。

　　在收回收购存量闲置土地方面，3月自然资源部、财政部联合发文明确了运用专项债券支持土地储备工作的多项细则。根据中指不完全统计，截至12月24日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量超5000宗，总用地面积超2.6亿平方米，总金额超6800亿元，已发行的专项债超3000亿元(监测的土储专项债约5450亿元)，占比约45%，10月以来重庆、河北、湖北等多个专项债券非“自审自发”试点地区相关专项债相继发行，各地专项债券发行呈加速态势。

　　进入2025年，《政府工作报告》中强调“合理控制新增房地产用地供应”“盘活存量用地和商办用房”，后续各部委、各地持续落实相关政策。12月中央经济工作会议中进一步明确相关表述为“因城施策控增量、去库存、优供给”，整体延续了此前控增量、优存量、提质量的思路框架，盘活存量、消化库存也是未来政策方向。近期中财办有关负责人解读中央经济工作会议及全国住建工作会议中进一步细化部署工作，包括推进收购存量商品房、优化和精准实施保障性住房供应、推进“好房子”建设等内容。

　　“控增量、去库存、优供给”是促进供求回归平衡的重要举措，预计相关政策也将在2026年持续推进落实。一是控增量，预计库存量大的城市或区域新增土地供给将得到严控，建立“人、房、地、钱”要素联动机制或是控增量的重要抓手；二是去库存，预计鼓励收购存量商品房将成为2026年去库存的重点举措，通过优化需求端政策，促进需求释放也有利于去库存；三是优供给，因城施策增加改善性住房供给、优化保障性住房的供给空间和产品结构、推进“好房子”建设等或是优化供给的重要方向。

　　2025年，“好房子”建设重要性明显提升，年初首次被写入《政府工作报告》；4月25日，中央政治局会议强调“加大高品质住房供给”；5月新版《住宅项目规范》落地实施，对“好房子”建设标准进行规范；6月13日，国常会进一步强调“要扎实有力推进‘好房子’建设”，并将“好房子”纳入城市更新机制加强工作统筹，表明未来老房子、旧房子也将按“好房子”标准进行改造；12月中央经济工作会议指出“有序推动‘好房子’建设”，表述调整为“有序推动”，为2026年“好房子”建设定调。

　　从地方来看，今年各地持续出台落地“好房子”建设技术标准，对建筑设计规划要求、计容规则等进行调整优化，为开发企业提供了更大的发挥空间；部分城市出台文件对建筑设计规划、计容规则等进行了规范，如成都明确阳台、飘窗以及入户花园等附属空间的面积不大于该项目住宅计容建筑面积的30%，同时将开敞式电梯前室、外廊、空腔、镂空、花池等此前未纳入统计的部分空间纳入计算范畴。明确计容规则，可以让附属空间的总面积管控更严谨，避免企业无序竞争，一定程度上可以降低对在售项目的干扰，平稳提升整体住房品质。

　　年初《政府工作报告》中指出“加力实施城中村和危旧房改造”，民生主题记者会上住建部部长倪虹强调要在2024年新增100万套的基础上，继续扩大改造规模；4月25日中央政治局会议中指出“有力有序推进城中村和危旧房改造”；7月15日中央城市工作会议中强调“稳步推进城中村和危旧房改造”；8月，国务院第九次全体会议中强调“结合城市更新推进城中村和危旧房改造”，《关于推动城市高质量发展的意见》中延续“稳步推进城中村和危旧房改造”的表述，将房票安置、货币化安置与城中村和危旧房改造相结合，是释放住房需求的重要举措之一。

　　核心城市持续通过“房票”安置推进城中村改造，释放需求入市。据中指不完全统计，2025年超50地通过“房票”安置的方式推进城中村改造，一线城市也相继落地相关政策，上海金山区、青浦区、嘉定区等多区落地房票安置实施办法。启动较早的广州、上海部分区域已通过“房票”取得一定成效，广州黄埔区截至2025年11月末，累计通过房票认购商品房超4400套；上海嘉定区截至11月末，4个项目中538户村民选择房票，涉及金额超33亿元。

　　各地也出台多项配套政策推进城市更新，北京、山东落地政策降低企业参与成本、探索扩宽融资渠道；重庆在相关政策解读发布会上指出“对城市更新项目中，包含增加公共服务功能的项目，实行土地政策‘新突破’。即在空间布局条件允许的前提下，按现状建筑面积或原批准计容建筑面积15%左右比例给予建筑面积支持”，以激励更多市场主体参与；另外，上海、广州相继出台政策推动商务楼宇更新，广东等地落地配套政策，探索老旧住房自主更新，通过政策优化奖励，鼓励小区房屋产权所有人参与开展自主更新，加速推进老旧小区项目更新。

　　2025年中央经济工作会议中“城市更新”的定调由去年的“大力实施”调整为“高质量推进”，标志着城市更新已经进入新的发展阶段，12月3日国务院专题学习会上明确“把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来”，预计2026年城市更新的金融、土地等支持政策将有实质性落地，包括创新金融产品、提升用地政策的灵活性、提高审批效率、探索“增容”支持等，在此过程中将进一步助力稳楼市，充分发挥城市更新在稳投资、扩内需中的综合效应。

　　从年初两会《政府工作报告》中指出“有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”，到12月中央经济工作会议中再次强调“加快构建房地产发展新模式”，“加快构建”的表述贯穿全年，也表明房地产发展新模式的构建进入关键阶段。10月，二十届四中全会明确提出“推动房地产高质量发展”，10月28日，《“十五五”规划建议》全文发布，提出并明确“推动房地产高质量发展”的五大方向，分别为“加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度”“优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求”“因城施策增加改善性住房供给”“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”“建立房屋全生命周期安全管理制度”。